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第1章：產業園區開發商面臨的市場環境分析
1.1 產業園區投資開發背景分析
1.1.1 產業升級背景下的園區投資機遇
（1）各區域承接產業轉移分析
（2）大型企業轉移趨勢分析
1.1.2 城鎮化背景下的產業園投資機遇
1.1.3 房地產調控政策下的園區投資機遇
1.1.4 資本市場不斷完善下的園區投資機遇
1.1.5 “一帶一路”下產業園區投資機會
1.1.6 互聯網思維下產業園區投資機會
1.2 中國產業園區發展狀況分析
1.2.1 產業園區發展路徑分析
1.2.2 產業園區發展現狀分析
（1）開發區國民經濟主體地位不可動搖
（2）區域分布明顯：東部強、中西部加快進步
（3）中國主要產業園區規模擴展情況
1.2.3 產業園區經營效益分析
1.2.4 產業園區土地成本分析
1.2.5 產業園區物業租金分析
1.2.6 產業園區發展問題剖析
（1）園區的總體規劃有待加強
（2）土地問題成為發展瓶頸
（3）經營管理、配套設施及服務不完善
（4）園區產業聚集度不高
第2章：產業園區開發商業模式解析
2.1 園區開發的盈利方式
2.1.1 商業模式中的通用收入模型
2.1.2 園區投資運營一體化盈利方式解析
2.1.3 園區運營一體化盈利方式解析
2.2 產業園區的市場定位
2.2.1 各類園區投資效益和增長潛力的評價
2.2.2 開發商對產業園區的定位策略與案例
（1）單一定位策略與案例
（2）組合定位策略與案例
（3）利基市場定位策略與案例
2.2.3 園區開發的區域市場定位
（1）經濟發達地區的園區定位
（2）經濟中等地區的園區定位
（3）經濟欠發達地區的園區定位
2.2.4 入園企業客戶的市場定位
（1）客戶的分類—按價值
（2）客戶的分類—按租期
2.3 園區開發商商業模式中的關鍵資源
2.3.1 商業模式中通用關鍵資源模型
2.3.2 產業園區開發商的核心資源
（1）政府關系資源
（2）土地資源
（3）金融資源
（4）園區招商隊伍
（5）園區運營人才
2.4 園區開發的資本運作模式
2.4.1 園區投資開發的資金需求
（1）現實融資需求
（2）潛在融資需求
2.4.2 傳統土地開發融資方式評價
2.4.3 房地產信托方式及案例分析
（1）貸款型信托及案例
（2）股權型信托及案例
（3）權益型信托及案例
2.4.4 普洛斯REFITs運作案例解析
（1）以基金模式實現輕資產擴張
（2）圍繞基金重整業務架構
（3）基金模式撬動資金杠桿
（4）收益來源多樣化，回報率提升
（5）提前兌現開發收益和回籠資金
（6）輕資產、高周轉運營
2.5 園區開發商商業模式中的渠道通路
2.5.1 產業園區的營銷策略
（1）定制營銷策略
（2）綠色營銷策略
（3）合作營銷策略
（4）公關營銷策略
2.5.2 產業園區的招商策略
（1）以良好的服務環境吸引投資
（2）制定優惠扶持政策吸引投資
（3）依產業分類進行針對性招商
（4）實行“駐點招商”策略
（5）實行“以商引商”策略
（6）采取“同鄉會招商”策略
2.6 園區開發商商業模式中的客戶關系
2.6.1 園區代理開發方式下與政府客戶的關系
（1）開發企業與地方政府的合作方式
（2）開發企業與政府關系的構建
2.6.2 園區開發商與入園企業客戶的關系打造
（1）商業模式中客戶關系新理念
（2）為入園客戶提供價值增值服務
2.7 園區開發商商業模式中的重要合作伙伴
2.7.1 商業模式中重要合作伙伴的通用模型
2.7.2 園區開發商商業模式中的典型伙伴
（1）非競爭性戰略合作
（2）同業競爭者的戰略合作
（3）與供應商的合作
2.8 園區開發商商業模式中的成本結構
2.8.1 商業模式中通用成本結構模型
2.8.2 產業園區開發的重點成本支出
（1）園區住宅配套開發成本
（2）園區土地整理成本
（3）園區基礎設施建設成本
第3章：典型園區開發商商業模式解析—輕資產模式
3.1 園區孵化+地產開發模式—華夏幸福
3.1.1 華夏幸福發展歷程與現狀
3.1.2 華夏幸福的發展戰略定位
3.1.3 華夏幸福產品系列與定位
3.1.4 華夏幸福園區的開發情況
3.1.5 華夏幸福園區的經營情況
3.1.6 華夏幸福的商業模式解析
（1）價值主張
（2）關鍵業務
（3）核心資源
（4）合作伙伴
（5）客戶細分
（6）客戶關系
（7）渠道通路
（8）收入來源
（9）成本結構
3.2 專業開發+基金運作模式—普洛斯
3.2.1 普洛斯發展歷程與現狀
3.2.2 普洛斯的發展戰略定位
3.2.3 普洛斯的物流業務體系
（1）自建租賃
（2）收購與回租
（3）咨詢服務
3.2.4 普洛斯園區的開發情況
3.2.5 普洛斯園區的經營情況
3.2.6 普洛斯的商業模式解析
（1）商業模式簡圖
（2）價值主張
（3）關鍵業務
（4）核心資源
（5）合作伙伴
（6）客戶細分
（7）渠道通路
（8）收入來源
3.3 產業地產聚合U模式—聯東集團
3.3.1 聯東集團發展歷程與現狀
（1）聯東集團信息簡況
（2）聯東集團發展歷程
（3）聯東集團發展現狀
3.3.2 聯東集團“聚合U模式”
3.3.3 聯東集團發展戰略定位
3.3.4 聯東集團產品系列與價值
3.3.5 聯東集團園區開發情況
3.3.6 聯東集團園區經營情況
3.3.7 聯東集團的商業模式解析
（1）商業模式
（2）價值主張
（3）關鍵業務
（4）核心能力
（5）合作伙伴
（6）目標客戶
（7）盈利模式
（8）戰略布局
第4章：典型園區開發商商業模式解析—重資產模式
4.1 多園區快速復制模式—天安數碼城
4.1.1 天安數碼城發展歷程與現狀
（1）天安數碼城信息簡況
（2）天安數碼城發展歷程
（3）天安數碼城發展現狀
4.1.2 天安數碼城的發展戰略定位
4.1.3 公司產品系列與定位
4.1.4 天安數碼城園區的開發情況
（1）項目區域分布情況
（2）項目占地面積情況
（3）項目投資金額情況
4.1.5 天安數碼城園區的經營情況
4.1.6 天安數碼城的商業模式解析
（1）商業模式
（2）價值主張
（3）關鍵業務
（4）核心資源
（5）合作伙伴
（6）客戶定位
（7）客戶服務
（8）資金來源
（9）收入來源
4.2 單一園區投資運營模式
4.2.1 張江高科
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司產品系列與定位
（4）公司園區的開發情況
（5）公司園區的經營情況
（6）公司的商業模式解析
4.2.2 陸家嘴
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司盈利模式轉型分析
（6）公司現行商業模式解析
4.2.3 浦東金橋
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司的商業模式解析
4.2.4 南京高科
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司的商業模式解析
4.2.5 金融街
（1）公司發展歷程與現狀
（2）公司的發展戰略定位
（3）公司園區的開發情況
（4）公司園區的經營情況
（5）公司的商業模式解析
第5章：典型園區開發商商業模式的對比評價
5.1 典型商業模式的適用范圍與壁壘
5.1.1 典型商業模式的適用范圍
（1）產業園區開發模式
（2）主體企業引導模式
（3）產業地產商模式
（4）綜合運作模式
5.1.2 典型商業模式的壁壘分析
5.2 不同商業模式下企業戰略和能力方面的評價
5.2.1 不同商業模式的可復制性評價
（1）產業園區開發模式可復制性
（2）主體企業引導模式可復制性
（3）產業地產商模式可復制性
（4）綜合運作模式可復制性
（5）不同模式可復制性比較評價
5.2.2 開發商發展整體戰略對比評價
（1）產業園區開發模式整體戰略
（2）主體企業引導模式整體戰略
（3）產業地產商模式整體戰略
（4）綜合運作模式整體戰略
（5）不同模式整體戰略比較評價
5.2.3 企業與地方政府關系的評價
（1）產業園區開發模式政企關系
（2）主體企業引導模式政企關系
（3）產業地產商模式政企關系
（4）綜合運作模式政企關系
（5）不同模式下政府與企業關系
5.2.4 企業園區招商能力對比評價
5.2.5 企業經營獲利能力對比評價
5.2.6 企業經營發展能力對比評價
第6章：成功進入園區開發的傳統地產商商業模式案例分析
6.1 傳統地產商進行園區的開發背景與現狀
6.1.1 傳統地產開發商轉型的背景分析
（1）房地產政策的調控
（2）地方政府政策支持
（3）土地供應結構變化
6.1.2 傳統地產商產業園區開發情況分析
6.2 傳統地產商進行園區開發的效益與困境
6.2.1 傳統地產商產業園區開發效益分析
6.2.2 傳統地產商產業園區開發困境分析
6.3 傳統地產商進行園區開發的優劣勢分析
6.3.1 傳統地產商進入園區模式分析
（1）與地方政府合作
（2）與外資基金合作
（3）與大型制造企業合作
（4）獨立進入、單打獨斗
6.3.2 傳統地產開發商的優勢分析
（1）項目前期規劃優勢
（2）房地產物業建設優勢
（3）資源整合與部門協調優勢
（4）住宅銷售與園區投資現金流互補優勢
6.3.3 傳統地產開發商的劣勢分析
（1）行業開發經驗不足
（2）開發模式了解欠缺
（3）盲目跟風進駐
（4）管理水平不足
6.4 傳統地產商成功進入園區開發的案例分析
6.4.1 富力國際空港綜合物流園
（1）園區開發的戰略定位
（2）園區的開發運營情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）園區開發商業模式解析
1）價值主張
2）關鍵業務
3）核心資源
4）客戶群體
5）客戶服務
6）收入來源
7）成本結構
6.4.2 綠地集團
（1）園區開發的戰略定位
（2）產業園區的擴張路徑
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）園區開發商業模式解析
6.4.3 香江控股
（1）園區開發的戰略定位
（2）產業園區的建設情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）公司園區的經營狀況
（6）園區開發商業模式解析
6.4.4 招商地產
（1）園區開發的戰略定位
（2）公司園區的開發情況
（3）公司園區的功能定位
（4）公司園區的經營定位
（5）公司園區的經營狀況
（6）園區開發商業模式解析
第7章：“互聯網+產業園”創新商業模式案例分析
7.1 互聯網下產業園創新商業模式分析
7.1.1 產業園區互聯網思維—社群思維
（1）概念“云”
（2）園區互聯網思維
7.1.2 互聯網下產業園區運營新模式
（1）光谷聯合：空間+創投
（2）天安數碼：智慧園區
（3）華夏幸福：服務+孵化
（4）華南城：布局O2O
（5）東湖高新：企業合作
7.2 “互聯網+產業園”典型商業模式案例分析
7.2.1 貴安新區“互聯網+產業園區”模式
（1）貴安新區產業園區簡介
（2）貴安新區大數據中心建設環境分析
（3）貴安新區—貴安云谷分析
（4）貴安新區主導產業分析
（5）貴安新區產業互動分析
（6）貴安新區互聯網思維經驗
7.2.2 聯東U谷“互聯網+產業園區”模式
（1）聯東U谷基本信息簡介
（2）聯東U谷跨界思維分析
（3）聯東U谷布局電商平臺
（4）聯東U谷啟動O2O模式
（5）聯東U谷城市選擇標準
（6）聯東U谷具體業務分析
（7）聯東U谷產品搭配方式
（8）聯東U谷互聯網思維經驗
7.2.3 金宇集團“產業整合+國際化+互聯網”
（1）金宇集團基本信息簡介
（2）金宇集團定增新建產業園
（3）金宇集團升級工藝分析
（4）金宇集團產業園區新模式
7.2.4 華夏幸福“互聯網+產業園區”模式
（1）華夏幸福產業園區簡介
（2）華夏幸福PPP模式分析
（3）華夏幸福產業園區模式
（4）華夏幸福“互聯網+產業+金融”戰略
（5）華夏幸福業務城市選擇
（6）華夏幸�；ヂ摼W思維經驗
圖表目錄

圖表1：產業升級背景下的園區投資機遇分析
圖表2：中國產業轉移示意圖
圖表3：長三角經濟圈產業轉移目標
圖表4：長三角經濟圈產業轉移領域分析
圖表5：廣東雙轉移路線圖
圖表6：2014-2022年天津市濱海新區生產總值變化情況（單位：億元，%）
圖表7：2014-2022年西部經濟圈主要省市實際利用內資變化情況（單位：億元）
圖表8：國家級龍頭企業空間分布情況（單位：%）
圖表9：規模以上工業企業地區分布（單位：%）
圖表10：各地區重點承接產業列表
圖表11：2006-2022年中國城鎮化率走勢（按常住人口統計）（單位：%）
圖表12：2022-2027年中國城鎮化率預測（單位：%）
圖表13：中國產業園區開發商融資途徑分析
圖表14：產業園區發展的各個階段
圖表15：2017-2022年國家級經濟技術開發區地區生產總值變化情況（單位：萬億元，%）
圖表16：百強產業園區數量區域分布結構圖（單位：%）
圖表17：中國主要產業園區發展情況
圖表18：2016-2021國內主要園區開發企業經營情況（單位：億元，%）
圖表19：物流園區土地價格（單位：%）
圖表20：2022年國內主要園區物業租金情況分析
圖表21：國內園區的總體規劃分析
圖表22：全國物流園區主要收入來源調查情況（單位：%）
圖表23：園區投資運營一體化盈利方式分析
圖表24：各類園區投資效益和增長潛力分析
圖表25：單一定位策略
圖表26：泰州中國醫藥城相關扶持政策
圖表27：組合定位策略圖
圖表28：上海市張江高科技園區產業相關的優惠政策
圖表29：上海市張江高科技園區高新產業發展現狀分析
圖表30：利基市場定位圖
圖表31：遼寧專用車生產基地園區政策
圖表32：遼寧專用車生產基地園區服務平臺簡介
圖表33：園區開發商商業模式中的通用關鍵資源
圖表34：北京科技園土地一級開發部分項目總投資結構表（單位：%）
圖表35：傳統土地開發融資方式評價
圖表36：貸款類信托模式的特點
圖表37：“中信?紫薇1期集合資金信托計劃”流程分析
圖表38：股權類信托模式的特點
圖表39：“中信陽光?濱江股權投資集合資金信托計劃”流程分析
圖表40：受益權轉讓類信托模式的特點
圖表41：“廣西恒大特定資產收益權流動化信托項目”流程分析
圖表42：2010-2021財年普洛斯管理物業建筑面積的增長（單位：百萬平方米）
圖表43：普洛斯的物流地產基金模式示意圖
圖表44：普洛斯基金模式下收入結構的變化（單位：%）
圖表45：建立綠色營銷渠道的措施
圖表46：綠色促銷的主要手段
圖表47：駐點招商的要點
圖表48：物流園區制定的相關便利政策匯總
圖表49：浙江永康浙商回歸創業創新園為入園企業提供的金融服務簡介
圖表50：合作伙伴通用模型
圖表51：華夏幸�；鶚I股份有限公司與中國國際電視總公司戰略合作分析
圖表52：華夏幸福基業股份有限公司與中國航天科工飛航技術研究院合作內容
圖表53：商業模式中通用成本結構模型分析
圖表54：園區土地整理成本構成
圖表55：園區基礎設施建設成本構成
圖表56：華夏幸�；鶚I股份有限公司基本信息表
圖表57：華夏幸福股權結構圖
圖表58：華夏幸福的業務模式簡圖
圖表59：華夏幸福園區代表產品開發及其定位分析
圖表60：截至2022年3月華夏幸福主要園區項目分布情況
圖表61：2020-2022年華夏幸福經營情況（單位：萬元，%）
圖表62：華夏幸福商業模式簡圖
圖表63：華夏幸福一站式解決方案
圖表64：華夏幸福產業新城的收入構成
圖表65：2022年華夏幸福營業收入構成情況（單位：%）
圖表66：華夏幸福核心資源簡析
圖表67：2022年前1季度華夏幸�？蛻艏毞旨捌涫杖肭闆r（單位：元，%）
圖表68：2022年前1季度華夏幸福收入和利潤來源情況（單位：%）
圖表69：2022年華夏幸福的成本結構圖（單位：%）
圖表70：普洛斯在中國發展歷程與現狀
圖表71：2014-2022財年普洛斯在全球開發倉儲面積一覽表（總樓面面積）（單位：百萬平方米）
圖表72：普洛斯在中國的物流地產項目分布圖
圖表73：2015-2022財年普洛斯在中國的物流地產租賃情況（單位：元/平方米/天，%）
圖表74：普洛斯的物流地產運作模式
圖表75：普洛斯核心資源簡析
圖表76：普洛斯客戶群細分分析
圖表77：普洛斯收入來源簡析
圖表78：北京聯東投資（集團）有限公司基本情況表
圖表79：聯東集團發展歷程
圖表80：聯東集團“聚合U模式”構成
圖表81：聯東集團產品系列與價值
圖表82：聯東集團開發運營園區盤點
圖表83：2019-2022年聯東集團品牌價值變化情況（單位：億元）
圖表84：聯東集團“聚合U模式”運營模式
圖表85：聯東集團核心能力構成
圖表86：聯東集團核心能力分析
圖表87：聯東集團主要合作伙伴
圖表88：聯東集團目標客戶及服務價值
圖表89：天安數碼城運營主體基本信息簡況
圖表90：天安數碼城集團股東控制情況
圖表91：天安數碼城發展歷程
圖表92：天安數碼城項目區域分布情況（單位：個）
圖表93：天安數碼城發展戰略定位演變過程
圖表94：天安數碼城產品簡介
圖表95：天安數碼城項目建設情況
圖表96：天安數碼城項目省市分布情況（單位：%）
圖表97：天安數碼城項目占地面積情況（單位：萬平方米）
圖表98：天安數碼城項目投資金額情況（單位：億元）
圖表99：天安數碼城園區客戶服務平臺
圖表100：2019-2022年天安數碼城資金來源事件概覽
圖表101：天然數碼城的收入來源
圖表102：張江高科運營主體基本信息簡況
圖表103：張江高科的產權及控制關系結構圖
圖表104：張江高科發展歷程
圖表105：張江高科技園區“一體兩翼新戰略
圖表106：2018-2022年張江高科園區營業收入變化情況（單位：億元）
圖表107：張江高科的經營模式簡析
圖表108：張江高科的定價模式簡析
圖表109：張江高科園區三種管理模式物業占比（單位：%）
圖表110：截至2022年3月張江高科園區人才集聚情況（單位：萬人，%，人）
圖表111：張江高科提供的客戶服務簡介
圖表112：2020-2022年張江高科收入渠道來源占比（單位：%）
圖表113：2020-2022年張江高科收入來源結構圖（單位：%）
圖表114：張江高科成本結構圖（單位：%）
圖表115：陸家嘴運營主體基本信息簡況
圖表116：陸家嘴的產權及控制關系結構圖
圖表117：2012-2022年陸家嘴公司項目開工建設情況（單位：萬元）
圖表118：2020-2021陸家嘴房產銷售和租賃的收入占比情況（單位：%）
圖表119：2022年陸家嘴房產出租率情況（單位：平方米，%，元/平方米/天，元/間/夜，元/套/月）
圖表120：2020-2022年陸家嘴收入來源渠道占比圖（單位：%）
圖表121：2020-2022年陸家嘴收入來源結構圖（單位：%）
圖表122：2020-2022年陸家嘴的成本結構圖（單位：%）
圖表123：浦東金橋運營主體基本信息簡況
圖表124：浦東金橋的產權及控制關系圖
圖表125：浦東金橋園區土地開發利用情況（單位：%）
圖表126：2020-2022年浦東金橋房產銷售和租賃的收入占比情況（單位：%）
圖表127：2020-2022年浦東金橋收入來源結構圖（單位：%）
圖表128：2020-2022年浦東金橋的成本結構圖（單位：%）
圖表129：南京高科運營主體基本信息簡況
圖表130：南京高科的股權結構圖
圖表131：南京高科業務發展戰略簡析
圖表132：南京高科人才教育結構圖（單位：%）
圖表133：2020-2022年南京高科收入渠道來源圖（單位：%）
圖表134：2020-2022年南京高科收入來源結構圖（單位：%）
圖表135：2020-2022年南京高科的成本結構圖（單位：%）
圖表136：金融街運營主體基本信息簡況
圖表137：金融街的股權結構圖
圖表138：金融街發展歷程
圖表139：金融街開發的主要項目匯總情況（單位：平方米）
圖表140：北京金融街園區經營情況（單位：家，億元，萬億元）
圖表141：2020-2022年金融街的核心業務收入占比情況（單位：%）
圖表142：金融街員工學歷結構圖（單位：%）
圖表143：2020-2022年金融街收入渠道來源結構圖（單位：%）
圖表144：2020-2022年金融街收入來源結構圖（單位：%）
圖表145：2020-2022年金融街的成本結構圖（單位：%）
圖表146：典型園區主要開發模式
圖表147：產業園區開發模式簡析
圖表148：主體企業引導模式簡析
圖表149：產業地產商模式簡析
圖表150：綜合運作模式簡析
圖表151：典型商業模式的壁壘簡析
圖表152：不同商業模式的可復制性比較評價
圖表153：不同商業模式的整體戰略比較評價
圖表154：不同商業模式下的政企關系比較評價
圖表155：不同商業模式下企業招商能力對比評價
圖表156：不同商業模式下企業獲利能力對比評價
圖表157：不同商業模式下企業發展能力對比評價
圖表158：2022年國有建設用地供應結構（單位：%）
圖表159：2018-2022年主要從事產業園區開發上市公司凈資產收益率情況（單位：%）
圖表160：傳統地產商產業園區開發困境分析
圖表161：合理的產業地產開發模式
圖表162：2018-2022年綠地集團產業園區的擴張路徑概覽
圖表163：2020-2022年香江控股園區收入情況（單位：萬元）
圖表164：2020-2022年香江控股園區成本情況（單位：萬元）

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